Ja, es gibt da so eine Tabelle, wonach du bei Einkommen X auch Lebenshaltungskosten Y hast und wenn das, was dann noch übrig bleibt, nicht höher als die monatliche Rate ist, dann dürfen die wohl kein Darlehen vergeben. Die Rechnung ist, mMn, aber vollkommener Murks.
Zitat von Bassewitz
Generell:
Jede Bank legt für sich selbst fest, ob und wem sie Kredite zur Finanzierung von Immobilien gewährt. Das regelt kein Gesetzgeber.
Vor der Vergabe eines Kredites werden in erster Linie die wirtschaftlichen Möglichkeiten des Antragstellers bewertet, aber auch Faktoren wie dessen Alter. Da stellt sich die Frage: kann er zu Lebzeiten den Kredit noch tilgen? Dies war in den 70ern / 80ern oft schwierig, weil durch die damals im Vergleich zu heute sehr hohen Zinsen oft nur mit 1% getilgt wurde, was bei hohen Zinsen dann eben oft zu sehr langen Laufzeiten führte. 30-40 Jahre Gesamtlaufzeit (nicht zu verwechseln mit der Länge der Zinsfestschreibung!) waren damals völlig normal, oft war es sogar länger. Da überlegt man (Bank) sich dann halt auch, ob man einem 50jährigen mit einer statistischen Lebenserwartung von 75 Jahren einen Kredit gewährt, für dessen Rückzahlung der Antragsteller aber kalkulatorisch eben noch 35 Jahre und nicht nur 25 weitere Lebenjahre bräuchte. Und natürlich spielen natürlich auch Art & Zustand des zu beleihenden Objektes (und natürlich noch viel mehr dessen Lage...) eine Rolle.
Banken kalkulieren oft pro Erwachsenem und pro Kind im Haushalt einen gewissen Betrag, der dann als "Haushaltsführungspauschale" vom Nettoeinkommen abgezogen wird. Auch weitere regelmäßig anfallende Ausgaben (vom Kindesunterhalt über Versicherungen & Altersvorsorge) werden vom Nettoeinkommen abgezogen.
Und zu guter letzt ergibt sich da für jeden Antragsteller ein Betrag, den er nach Meinung der Bank jeden Monat zu zahlen imstande ist. Und wenn das für die Höhe der monatlichen Rate nicht reicht, wird der Kredit halt abgelehnt.
Der Kern liegt aber im "bei der Bank". Damit ist vermutlich seine Hausbank gemeint. Scheinbar übersehen ja immer noch viele Menschen, dass es für sowas Dienstleister gibt, die einem in kurzer Zeit über ihre Software heraussuchen können, welche Banken bei ihrem Einkommen und ihrem Objekt für einen Kredit infrage kommen und welche halt nicht. Europace macht's möglich...
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Klar gibt es das auch. Es ging aber in meinem Beitrag um den Punkt, das ich bei einer Immobilie auch mit Geldern arbeite, die ich gar nicht für Aktien zur Verfügung habe - eben weil ich einen Kredit bekomme.
Wie angemerkt, wenn man ganz mathematisch vorgeht, ist auf lange Sicht das Thema Aktien (sofern gut verteilt) immer am gewinnen. Andere Ziele (abgesehen von der höchsten Rendite) können hier natürlich zu einer Veränderung des Anlageverhaltens führen. Aber so wie es dargestellt wurde, ist es halt nicht.
Und das jemand der sich ein Darlehen nicht leisten kann, keines bekommt. Well...das ist nicht so überraschend.
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Bei einem Eigenheim kommt zu dem Kredithebel ja auch direkt der Nutzwert. Ich kann ja nicht wahlweise monatlich 2000 € in Eigenheim oder Aktien stecken, sondern müsste in letzterem Fall noch z.B. 1000 € Miete zahlen und kann nur 1000 € investieren. Wieviel höher muss die Rendite bei halber Investitionssumme sein?
Beim ersten Eigenheim bin ich anders herangegangen: Wieviel Eigenkapital brauche ich für den günstigsten Kredit?
Ab 51% EK hatte ich 0,7% Zins; der Kredit war nach 10 Jahren getilgt. Beste Anlage mMn.
Und von 0% EK halte ich erstmal nichts, da denke ich an US Blase.
Ich bin genauso rangegangen wie Du, Wolnigree. Bei der Bank, bei der ich finanziert habe, waren sie ganz klassisch unterwegs und hatten bei 60% Beleihungsauslauf keinerlei Risikoaufschläge auf den Basiszins.
Die große Mehrheit kann das aber nicht frei entscheiden, sondern muss halt nehmen, was sie kriegen kann. Manche haben halt auch gar keine andere Wahl, als ohne jedes EK zu finanzieren.
Andere - vor allem die, die Immobilien als Geldanlagen kaufen - wählen ebenfalls bewusst oft die Vollfinanzierung. Und wählen dann auch bewusst Kredite mit wenig regulärer oder gleich endfälliger Tilgung. Und lassen sich dann den Erwerb der Immobilie(n) von ihren/m Mieter(n) bezahlen.
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Und bei gewerblichen Immobilien verstehe ich das auch; wie Leasing. Steuersenkung durch laufende Kosten.
Privat sehe ich das halt eher skeptisch; mag im Einzelfall funktionieren, muss es aber nicht.
Wird man alt, wird man traditionell (vorichtiger)
Dann sind die Zinsen auch Werbungskosten und können in der Steuererklärung als Ausgaben mit den Mieteinnahmen verrechnet werden.
Das geht privat leider nicht. Obwohl es an sich eine gute steuerliche Möglichkeit wäre, den Erwerb selbstbewohnter Immobilien zu fördern.
Ganz genau.
Früher gab es da mal staatliche Förderung. Aber schon seit ziemlich langer Zeit - und völlig unverständlicherweise - hat keine Regierung das Thema aufgegriffen. Schade.
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Bei meiner privaten Baufi hätte Eigenkapital kaum was am Zins gedreht. Habs sogar bei Interhyp, also einem Vermittler, mal durchgespielt. Bei 30% EK hätte es so 0,1-0,2% weniger Zins bedeutet. Das wars mir dann nicht wert, da kann ich mit dem Geld was besseres anfangen..
Wohl weil es zum einen teuer wäre und zum anderen die Kritik daran groß wäre. Am Ende würde dadurch ja eher die Mittelschicht gefördert werden. Und das wäre dann "ungerecht".
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Die Diskussion um die bessere Anlageklasse zwischen Immobilien und Aktien ist ja nicht neu. Je nachdem wen man fragt, bekommt man eine entsprechende Antwort. Konsens dürfte heute aber sein, dass man im Immobilienbereich einen deutlich besseren Hebel vorfindet. Insbesondere wenn man zwar entsprechendes Einkommen, aber wenig Eigenkapital hat. Der Vermögensaufbau also theoretisch immer schneller von statten gehen wird. Wichtig ist halt beim Blick als Anlage, dass man diese Wohnung dann nicht selbst bewohnt, sondern eben vermietet. Aufgrund der steuerlichen Vorteile und der deutlich günstigeren Konditionen hat man hier zuvor genannte Hebeleffekte auf die Tronde schon hingewiesen hat und die beim Aktiensparen schlicht nicht da sind.
Einer der wohl bekanntesten Leute im deutschsprachigen Raum dürfte für diese Art des Vermögensaufbaus sicherlich Gerald Hörhan sein. Glaubt man ihm, ist es schlicht dumm sich aus Sicht des Vermögensaufbaus für eine selbstbewohnte Immobilie zu verschulden. Aber das ist ja in erster Linie auch keine Entscheidung, die man aus Renditegründen trifft. Denn das privat genutzte Eigenheim zählt ganz grundsätzlich erstmal als Konsum und nicht als Investition.
Man braucht schon mehr als eine Wohnung um Hausmeister und Verwaltung zu finanzieren, oder? Eine Wohnung zu vermieten klingt nach einem Verlustgeschäft.
Das Startkapital bei Aktien würde ich auf in etwa 10k bis 20k Euro schätzen wenn ich will, dass was rumkommt. Bei Miete eine Millionen? Um da ran zu kommen brauche ich erstmal Aktien.
Geändert von Baldri (18. März 2024 um 17:36 Uhr)
Hallo.
Wenn du prinzipiell kreditwürdig bist, kannst du als Vermieter theoretisch ohne Kapital einsteigen. Das Haus kannst du ja auf Pump finanzieren und mit den Mieten abbezahlen.
Praktisch wirst du schon noch etwas brauchen, aber du musst definitiv nicht die ganze Hütte in bar bezahlen
Startkapital bei Aktien ist aber auch eher 50 € als 4 stellige Beträge. Im Prinzip sogar weniger, halt der Mindestbetrag mit dem du einen Sparplan bei deinem Broker beginnen kannst.
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